양도소득세 계산기
2026년 10월 기준 · 무료
집 팔기 전에 세금부터 계산하세요. 1세대 1주택 12억 비과세와 장기보유특별공제에 따라 양도세가 수천만원 차이 납니다.
1세대 1주택 비과세, 조건부터 확인
양도가액 12억원 이하인 1세대 1주택은 2년 이상 보유(2017년 8월 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주 포함)하면 양도세가 전액 비과세됩니다. 12억원을 넘는 고가주택은 초과 비율만큼의 차익에만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받습니다.
보유기간별 세율 구조
| 보유기간 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% 단일세율 | 없음 |
| 1~2년 | 60% 단일세율 | 없음 |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 6~45% | 3년부터 연 2% (일반, 최대 30%) |
| 1주택 보유+거주 | 기본 누진세율 | 보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%) |
단기 양도 세율이 압도적으로 높아, 매도 시점을 보유 2년 경과 이후로 조정하는 것만으로 세금이 절반 이하로 줄어드는 경우가 많습니다. 양도일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날 기준입니다.
자주 묻는 질문
일시적 2주택도 비과세가 되나요?
기존 주택 취득 후 1년 이상 지나 새집을 사고, 새집 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기간 요건을 하루라도 넘기면 과세되니 일정 관리가 중요합니다.
양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙습니다.
필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?
취득세, 법무사·중개수수료, 자본적 지출(섀시 교체, 확장 등 가치 증가 공사)이 인정됩니다. 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않으며, 증빙(세금계산서·카드내역)이 반드시 필요합니다.